麦当劳是全球大型跨国连锁餐厅，1940年创立于美国，目前业务遍布全球六大洲119个国家，拥有约32000间分店。另外，麦当劳公司还掌控着其他一些餐饮品牌，例如午后浓香咖啡（Aroma Cafe）、Boston Market、Chipotle墨西哥大玉米饼快餐店、Donatos Pizza和Pret a Manger。 无疑麦当劳在全球快餐连锁领域是冠军。2012年财富世界500强排行榜排名第410位。

说到这里如果你以为麦当劳只是一家优秀的餐饮公司，那你就错了。如麦当劳总裁曾经说过——麦当劳的真正生意是经营房地产，而不是汉堡包。接下来我们看看麦当劳的房地产生意：
麦当劳除了直营店的盈余外，收入的大头都落在了加盟商的服务费以及房地产收入上。这其中，有1/3的收入来自直营店，剩下的2/3来自加盟商，而单单房地产收入就占去了这部分收入的90%。通俗的说，这种经营模式的实质就是麦当劳用各加盟商的加盟费买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟商。如此一来，麦当劳公司的房产和收入增加了，同时，通过控制房地产，又有利于加强麦当劳对加盟商的管理。房地产收入占据了麦当劳收入的绝对比重，这也是为什么有人说麦当劳看似卖的汉堡包，其实做的是房地产生意。
加盟麦当劳的费用也很高昂，但经过几十年的经营和发展，麦当劳已然在全球树立了卓越的品牌形象。在长期经营过程中，麦当劳不仅打造了专属于自己的餐饮文化，还总结出了一套科学合理的制造标准化快餐的方法和程序，这也大大节省了加盟商在后期管理方面的维护和投入。
光是工作手册就有560页，里面含有两万多种软硬技术和一套详细的操作流程——常温的汉堡17℃，常温饮料7℃，可乐里的气泡在4毫米口感最佳，炸牛肉饼要4分钟，鸡腿炸好以后放到过滤网上面4到7秒，因为不到4秒吃起来会比较油，超过7秒吃起来会比较干……诸如此类，事无巨细。除了食物方面的标准化操作外，你还会发现全世界的麦当劳装修、灯光都是一样的，就连冲水马桶都是一个品牌，而这一切都使得加盟商的经营变得十分简单。
这就是麦当劳盈利模式的高明之处——把软的和硬的打包在一起卖给你，然后在收取高昂的加盟费之后，拿这笔钱继续扩张自己的店面。它使麦当劳能够迅速占领所有优势地段，并且利用加盟商的潜心经营来使地价不断升值。
另外，麦当劳总部干得最多的事情不是做快餐，而是琢磨某个城市的哪一地段有可能成为人流最密集的地方。论证完毕后，就买下或租赁看中的地皮建起快餐店，然后等待加盟商“投怀送抱”。你看，在地产方面，麦当劳就像是手握着永远不会降价的期货一样，坐等收利。
麦当劳将资源配置到最能发挥效率的地方，产生强力而且健康的现金流，利用手中的现金和资产换入在未来能产生更加优质现金流和更丰厚利润的资产，继而不断扩大运作的规模。从根本上来说，都是商业的本质。